Как решение КС РФ о машино-местах повлияет на управление паркингами

10.05.202324.02.2024 admin

ФОТО: ДЗЕН. РосКвартал — первая экосистема сервисов ЖКХ

Опубликовано: ДЗЕН. РосКвартал — первая экосистема сервисов ЖКХ. 10.05.2023

18 апреля 2023 года Конституционный Суд РФ принял постановление, посвящённое практическим вопросам выдела машино-места на парковке. Рассмотрим важные выводы, которые будут полезны владельцам таких мест и организациям, управляющим домами с подземной парковкой.

Собственник машино-места вправе выделить его в натуре из общедолевого имущества и зарегистрировать.

Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, каждый участник общей долевой собственности вправе выделить в натуре свою долю, если ранее парковка была зарегистрирована в ЕГРН как общедолевая. Для этого нужно определить границы машино-места, а затем регистрировать право на него.

Для выдела такой доли в натуре не требуется согласие иных участников долевой собственности, если владелец представит в Росреестр соглашение между ними или решение общего собрания с порядком пользования общим недвижимым имуществом.

Опираясь на эти нормы НПА, один из владельцев мест на паркинге МКД обратился к сособственникам с предложением согласовать выдел долей, но сделать этого не получилось. В итоге ситуацию решали суды.

Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке МКД.

Суды требуют от собственника предоставить согласие сособственников на выдел машино-места.

Собственник подал иск к известным участникам общей собственности, которые также зарегистрировали свои доли. Суд первой инстанции, поддержанный вышестоящими инстанциями, отказал в удовлетворении требований по следующим основаниям:

Истец не доказал, что сособственники достигли соглашения, что общим собранием было принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом и что они согласны с выделом в натуре четырёх машино-мест.
Собственник не подтвердил, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей: тем, чьи доли были зарегистрированы (6048/10000), и собственникам оставшихся 3952 долей.
Постановка на государственный кадастровый учёт и регистрация прав на места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест.

Находя такое регулирование противоречащим Конституции РФ, собственник мест на парковке обратился в Конституционный Суд РФ. Он пытался оспорить конституционность ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ, поскольку эта норма:

требует от участника получить согласие всех сособственников или же представить соглашение с ними, решение общего собрания;
устанавливает возможность лишь одновременного преобразования доли в индивидуальную собственность на места паркинга;
обязывает добыть труднодоступную информацию о тех участниках, которые не зарегистрировали права в ЕГРН.

Вправе ли УО сама определить порядок расчётов за ЖКУ в паркинге

КС РФ потребовал от законодателей упростить процедуру регистрации прав на машино-место

Конституционный Суд РФ в постановлении от 18.04.2023 № 18-П сделал следующие выводы:

Право на выдел доли не является безусловным и может быть ограничено законодателем с учётом особенностей имущества, но в любом случае должен быть соблюдён баланс интересов участников общей собственности.
Правовой пробел состоит в том, что институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, имеющие свою разметку, фактически являются имуществом индивидуальным.
Право индивидуальной собственности на парковочное место даёт больше возможностей по его вовлечению в гражданский оборот, чем обладание долями. При этом, если кто-либо из правообладателей доли безразлично относится к возможности оформить такую собственность, это не должно препятствовать реализации данного права другими лицами.
Фактически в текущем регулировании правообладатель доли может выделить своё место по правилам ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ или ст. 252 ГК РФ, получив согласие всех участников долевой собственности, а также через суд.
Граждане, заинтересованные в выделе, могут столкнуться с трудностями: в поиске сособственников, установлении их личности и места жительства. Но даже при наличии такой информации нельзя рассчитывать на доставку уведомления десяткам и сотням адресатов, а тем более – на получение надлежащих ответов.
Осложняется ситуация и полным отсутствием информации о владельцах недвижимости в ЕГРН.

Требование сообщить данные о владельцах долей ведёт к нарушению конституционных прав участников общей собственности: оно фактически не может быть выполнено.

Таким образом, ч. 3 ст. 6 ФЗ № 315-ФЗ в той мере, в какой она лишает участников общей собственности возможности выделить своё машино-место, ведёт к необоснованному ограничению конституционного права владеть и распоряжаться имуществом. Это касается ситуаций, когда сособственники не заинтересованы в оформлении машино-мест или невозможно получить их согласие на это.

Конституционный Суд РФ предписал законодателю разработать механизм, который бы гарантировал, что позиция сособственников могла бы стать препятствием к выделу лишь в случае нарушения их прав.

Упрощённая регистрация прав на машино-места – возможность для УО получить ПДн их владельцев.

Самый важный вывод, который сделал КС РФ, – противоречие Конституции РФ нормативного положения, фактически заставляющее владельца парковочного места бегать за едва известными собственниками.

Несмотря на то что постановление прямо не относится к лицам, управляющим домами, благоприятное последствие всё-таки есть: сведения о владельцах машино-мест, которые раньше хотели, но не могли выделить их в индивидуальную собственность, всё-таки будут регистрироваться.

Следовательно, информацию о них можно будет получить через суд при ведении претензионно-исковой работы и в дальнейшем использовать при проведении собраний, а также для взыскания долгов.

Алик Зеленков, ведущий юрист компании «МКДЭКСПЕРТ»

======================

ДЗЕН: НиХаЧуХа

Вычет НДФЛ при общей долевой собственности — письмо ФНС России от 11.05.2023 № БС-4-11/5880@.

ФНС России выпустила интересное разъяснение по получению вычета при приобретении объектов недвижимости в общую долевую собственность.

Общая долевая собственность возникает тогда, когда доли ее владельцев отдельно выделены.

Например, в выписке ЕГРН указано:

— Иванов И.И. 1/2 доли в праве;

— Иванова А.О. 1/2 доли в праве.

И мы как-то привыкли, что налоговый вычет все инспекторы всегда определяли согласно размеру доли.

Оказывается по общедолевому имуществу, приобретенному после 01.01.2014 года вычет надо определять по-другому.

___________________________________________________________________________

В письме ФНС от 11.05.2023 года есть разъяснение, что:

«…в отличие от старой редакции статьи 220 НК РФ, действовавшей до 01.01.2014 и предусматривавшей, что при приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности, редакция, действующая с 01.01.2014 (т.е. редакция, применяющаяся в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 01.01.2014), не содержит правил распределения вычета в зависимости от вида собственности на приобретаемое имущество.

То есть в настоящее время, в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 01.01.2014, размеры имущественных налоговых вычетов по расходам на их приобретение (строительство) и по расходам на погашение процентов по целевым займам (кредитам), направленным на их приобретение (строительство), в пределах установленных максимальных размеров определяются только величиной расходов, фактически произведенных каждым налогоплательщиком, подтвержденных платежными документами (или на основании заявления налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими указанных расходов)».

__________________________________________________________________________

Что это значит?

Это значит, что, если большая семья из 5 (например) человек приобрела квартиру в общую долевую собственность, по 1/5 каждому, что отражено в договоре купли-продажи и выписке из ЕГРН, то вычет НДФЛ положен тем лицам, кто предоставит документы, подтверждающие лично его расходы на приобретение. И размер вычета будет определен, исходя из суммы расходов, а не из размера доли.

Если вы оплатили долю за взрослого совершеннолетнего ребенка, и другого члена семьи, не являющегося вашим супругом, то вам дадут вычет в пределах лимита (2 млн + 3 млн), а вот совершеннолетнему члену семьи, который денег не вносил за свою долю, не положено ничего.

И, если вы внесли 4 млн. руб., то вычет вам дадут только с 2 млн. руб.

А другому — ноль рублей.

Обращайте внимание на этот факт.

Потому что для получения права на вычет всеми взрослыми членами семьи необходимо оформлять расписки о передаче денег и документы в банке таким образом, чтобы было видно, что деньги поступили от всех членов семьи.

Кстати, тут есть «двойное дно».

Многие судятся при разводе, разделе наследства и прочих разделах имущества, претендуя на его приоритетное получение в обход супругов, наследников и иных лиц.

Документы на право вычета НДФЛ о размере расходов каждого из вас, предоставленные в банк и налоговую, явно могут являться потом доказательством в суде о том, кто нес траты на приобретение имущества.

Так что при покупке недвижимости обращайте внимание, что вам милее: сиюминутный налоговый вычет «на всех по 260 000 руб.», или будущий справедливый раздел имущества, если платили только вы в одно лицо за всех.

___________________________________________________________________________

Кстати, если ИФНС не дала вам весь вычет, исходя из фактической суммы расходов, а уменьшила его, ограничив размером вашей доли, вы можете пожаловаться по специальной кнопке «Сообщить о неприменении налоговым органом указанного письма».

Хотя я больше доверяю жалобам в УФНС по 139 статье НК РФ)))