Как решение КС РФ о машино-местах повлияет на управление паркингами
ФОТО: ДЗЕН. РосКвартал — первая экосистема сервисов ЖКХ
Опубликовано: ДЗЕН. РосКвартал — первая экосистема сервисов ЖКХ. 10.05.2023
18 апреля 2023 года Конституционный Суд РФ принял постановление, посвящённое практическим вопросам выдела машино-места на парковке. Рассмотрим важные выводы, которые будут полезны владельцам таких мест и организациям, управляющим домами с подземной парковкой.
Собственник машино-места вправе выделить его в натуре из общедолевого имущества и зарегистрировать.
Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, каждый участник общей долевой собственности вправе выделить в натуре свою долю, если ранее парковка была зарегистрирована в ЕГРН как общедолевая. Для этого нужно определить границы машино-места, а затем регистрировать право на него.
Для выдела такой доли в натуре не требуется согласие иных участников долевой собственности, если владелец представит в Росреестр соглашение между ними или решение общего собрания с порядком пользования общим недвижимым имуществом.
Опираясь на эти нормы НПА, один из владельцев мест на паркинге МКД обратился к сособственникам с предложением согласовать выдел долей, но сделать этого не получилось. В итоге ситуацию решали суды.
Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке МКД.
Суды требуют от собственника предоставить согласие сособственников на выдел машино-места.
Собственник подал иск к известным участникам общей собственности, которые также зарегистрировали свои доли. Суд первой инстанции, поддержанный вышестоящими инстанциями, отказал в удовлетворении требований по следующим основаниям:
- Истец не доказал, что сособственники достигли соглашения, что общим собранием было принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом и что они согласны с выделом в натуре четырёх машино-мест.
- Собственник не подтвердил, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей: тем, чьи доли были зарегистрированы (6048/10000), и собственникам оставшихся 3952 долей.
- Постановка на государственный кадастровый учёт и регистрация прав на места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест.
Находя такое регулирование противоречащим Конституции РФ, собственник мест на парковке обратился в Конституционный Суд РФ. Он пытался оспорить конституционность ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ, поскольку эта норма:
- требует от участника получить согласие всех сособственников или же представить соглашение с ними, решение общего собрания;
- устанавливает возможность лишь одновременного преобразования доли в индивидуальную собственность на места паркинга;
- обязывает добыть труднодоступную информацию о тех участниках, которые не зарегистрировали права в ЕГРН.
Вправе ли УО сама определить порядок расчётов за ЖКУ в паркинге
КС РФ потребовал от законодателей упростить процедуру регистрации прав на машино-место
Конституционный Суд РФ в постановлении от 18.04.2023 № 18-П сделал следующие выводы:
- Право на выдел доли не является безусловным и может быть ограничено законодателем с учётом особенностей имущества, но в любом случае должен быть соблюдён баланс интересов участников общей собственности.
- Правовой пробел состоит в том, что институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, имеющие свою разметку, фактически являются имуществом индивидуальным.
- Право индивидуальной собственности на парковочное место даёт больше возможностей по его вовлечению в гражданский оборот, чем обладание долями. При этом, если кто-либо из правообладателей доли безразлично относится к возможности оформить такую собственность, это не должно препятствовать реализации данного права другими лицами.
- Фактически в текущем регулировании правообладатель доли может выделить своё место по правилам ч. 3 ст. 6 № 315-ФЗ или ст. 252 ГК РФ, получив согласие всех участников долевой собственности, а также через суд.
- Граждане, заинтересованные в выделе, могут столкнуться с трудностями: в поиске сособственников, установлении их личности и места жительства. Но даже при наличии такой информации нельзя рассчитывать на доставку уведомления десяткам и сотням адресатов, а тем более – на получение надлежащих ответов.
- Осложняется ситуация и полным отсутствием информации о владельцах недвижимости в ЕГРН.
Требование сообщить данные о владельцах долей ведёт к нарушению конституционных прав участников общей собственности: оно фактически не может быть выполнено.
Таким образом, ч. 3 ст. 6 ФЗ № 315-ФЗ в той мере, в какой она лишает участников общей собственности возможности выделить своё машино-место, ведёт к необоснованному ограничению конституционного права владеть и распоряжаться имуществом. Это касается ситуаций, когда сособственники не заинтересованы в оформлении машино-мест или невозможно получить их согласие на это.
Конституционный Суд РФ предписал законодателю разработать механизм, который бы гарантировал, что позиция сособственников могла бы стать препятствием к выделу лишь в случае нарушения их прав.
Упрощённая регистрация прав на машино-места – возможность для УО получить ПДн их владельцев.
Самый важный вывод, который сделал КС РФ, – противоречие Конституции РФ нормативного положения, фактически заставляющее владельца парковочного места бегать за едва известными собственниками.
Несмотря на то что постановление прямо не относится к лицам, управляющим домами, благоприятное последствие всё-таки есть: сведения о владельцах машино-мест, которые раньше хотели, но не могли выделить их в индивидуальную собственность, всё-таки будут регистрироваться.
Следовательно, информацию о них можно будет получить через суд при ведении претензионно-исковой работы и в дальнейшем использовать при проведении собраний, а также для взыскания долгов.
Алик Зеленков, ведущий юрист компании «МКДЭКСПЕРТ»
======================
